看懂这两个圈你就知道物业管理很难良性运行

　　我们每一个人都是业主，现实生活中，我们物业管理的矛盾非常多，全国各地物业管理方面的投诉总是居高不下，可以分析好多原因。今天我们从物业管理的价格机制来分析其中的原因，也许会一目了然。

　　任何一个物业管理项目，都会有两个叠加在一起的圈圈，一个是大圈，一个是小圈。大圈就是当物业费百分之一百收齐所形成的那个圈，即项目总收入。小圈就是这个项目所有的开支形成的一个圈，即项目总支出。而同心的大圈和小圈之间形成的部分就是这个项目的总的利润。

　　物业管理又存在一个怪圈，我们的物业管理费很难做到随行就市，也就是说随着物价水平和人力资源成本的提高，物业费很难上涨。因为物业管理费的调整，需要按《物权法》和《物业管理条例》规定，征得应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。但现实生活中，我们的商品，不管是水、电费，还是早上吃的一碗面，或者是稀饭、馒头、包子多在涨价，我们的人工费这几年也涨了好多。但是我们周边好多交付多年甚至十几年的小区，物业费几乎很少能涨上去。因为物业费的涨价机制，用的是完全西方式的模式，很难在小区里达成一致的意见，协商成本也非常高昂。当然我们身边也有部分物业费涨价的小区，但涨价的小区一方面总量很少，另一方面需要做大量细致的工作，同时涨价幅度也极小，很难调整到位。

　　也真因为这个现实，导致了我们上面所说的那个大圈很难做大，但是我们讲的那个小圈，在不断的做大。那么，我们一想就明白了，物业企业的利润在不断缩小，微利和亏本成了物业行业的常态。

　　追求利润是企业的本性。物业企业在这种情况下，要么退出阵地（实在撑不下去了）要么坚守阵地（混日子）两个选择。退出小区管理也符合市场规律，这几年也并非少见。那么坚守阵地的是怎么在混日子呢？客观现实就是不少企业选择了想方设法压缩那个小圈圈，即减少项目上的支出。表现形式很多，比如小区保安和保洁配置适当减少，减少劳动力阶段的用工人数，增加退休返聘人员用工情况。说白了，说穿了就是降低物业服务的标准。随之而来的就是业主的不满和投诉。这就造成了这个行业投诉特别多的重要原因之一。

　　物业行业的微利同时又导致了整个行业招聘的员工待遇不高，不象地产行业，项目管理人员不是博士就是硕士，物业行业员工待遇的偏低，导致引进的从业人员素质、服务态度无法让广大业主的满意，这又造物业行业投诉特别多的另外一个重要原因之一。

　　也许有人会讲，那么新小区物业费不是现在挺高的吗?我只能这样分析，只要物业费的涨价机制保持不变，若干年以后老小区的矛盾同样会发生在现在新交付的小区。返回搜狐，查看更多